【案情简介】

1996年11月，家住北京平谷区某村的张某林与黄某华在村干部的见证下签订《买卖房屋契约》，约定将自家宅基地房屋出售给黄某华，并于当天交付购房款11000元。第二天，黄某华向村农工商经济总公司交纳了管理费1000元。

次年3月，乡政府批示：黄某华购买张某林房屋的申请，经该乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给黄某华使用的条件，予以批准。当日，区土地管理局将原颁发给张某林的宅基地使用证（临时）的户主姓名变更为黄某华。

黄某华搬入宅院后，将原房屋予以翻建，并新建一南倒座房。

2016年2月，张某林将黄某华诉至法院，请求：确认《买卖房屋契约》无效，希望法院判令黄某华将房屋返还给自己。7月，法院经审理后作出判决，支持了张某林的诉讼请求。黄某华不服，提起上诉。

紧接着在8月份，张某林的同村人张某俊，也将黄某华诉至法院，称黄某华早就将宅基地房屋卖给了他，他希望法院判令黄某华立即搬出，腾退房屋。

二审法院根据司法程序的规定，将案件发回重审。

【法院判决】

该案在追加张某俊为第三人后，重新进行了审理，一法院认定了几个焦点问题：

张某林系本村的村民，黄某华不是本村村民，张某俊是本村的村民。

张某俊未提交购买该房屋的银行流水等证据，声称其通过现金的方式完成了支付义务。法院认为，纵观黄某华与张某俊之间的房屋买卖合同及相关事项及对此提供的依据，或仅有一方当事人陈述，或仅提供单一证据而无其他证据附证。从买卖房屋这一对于黄某华来说属于重大事项的角度考虑、从张某俊支付购房款的款额来源考虑，均存在不符合通常的房屋交易习惯的问题。

综合考虑本案的具体情况，张某俊及黄某华向法院提供的证据，不足以证实张某俊与黄某华确实存在房屋买卖合同关系，故法院对张某俊所持涉案房屋已被其购买的抗辩理由不予采信。

关于张某林与黄某华签订的《买卖房屋契约》。依法院查明的事实，该《买卖房屋契约》的实际买受人为黄某华，虽该合同的签订系当事人双方的合意，但因黄某华非本村村民，未取得村集体经济组织成员身份，依据我国《土地管理法》中“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，本案双方买卖合同之标的物虽为房屋，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然处分宅基地，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，与上述法律规定相悖，为法律所禁止。因此，张某林与张某锦签订的《买卖房屋契约》应属无效。

而合同无效，将导致合同双方基于合同的成立所享有权利及所负义务灭失，合同双方回归至合同成立前之状态，故黄某华虽存在购买房屋的事实，但涉案房屋因合同无效导致所有权回归至张某林名下。所以，法院对张某林的诉讼请求予以支持。对黄某华所持辩解，不予采信。

另外，经法院释明，黄某华明确表示在本案中暂不向张某林主张涉案宅基地区位补偿价和房屋重置成新价，故法院对此不予处理。需要说明的是，若张某俊、张某锦、黄某华有确实可信的证据证实三人之间存在房屋买卖合同关系，可另行主张权利。

【简要评析】

本案中，核心的问题取决于后手张某俊是否真实的购买了黄某华的宅院，法院认为，两者之间的交易不符合农村的交易习惯，法官就该法律关系的真实性难以形成内心确信。因此认定两者之间的买卖交易不是真实的交易。一旦确定了后手系虚构的交易，只需要解决前手的合同即可，黄某华非本村集体组织成员，因此合同当然无效。

【笔者建议】

纵观北京市一中院、二中院、三中院的判决，对于合同无效后的处理，均有所不同。甚至就北京第三中级人民法院的终审判决，对于合同无效后的处理，都不尽相同，有些判决是认定合同无效后，将房屋腾退给原房主，但不处理赔偿的问题。有些判决是只认定合同无效，因赔偿问题无法达成，等到拆迁时再处理腾退与赔偿的问题。

笔者认为后者的处理更加符合法律的精神与公平原则。如果认定的合同无效后在不赔偿的情况下，就判决腾退房屋，那么不诚信的售房人则可以通过法律，不用花一分钱就拿回房屋，甚至许多购房人投巨资翻建的房屋，这明显是显失公平的做法，这种判决，不仅起不到普法的示范效应，还会让售房村民占到便宜，进一步让更多的售房村民起诉要回已出售多年的房屋，社会的诚信体系必将遭到严重的破坏。而后者的判决方式，腾退与赔偿同时解决，直到拆迁时再解决腾退与赔偿问题，一方面，解决购房人住房之困，另一方面，也对不诚信的行为进行了有力的阻击。事实上，正是由于拆迁时巨额的补偿，才让众多的售房人反悔。