有很多朋友经常问我：产权年限不到70年到期了怎么办，什么是划拨土地，什么又是集体土地，怎么识别我买的房子产权还有多少年等等问题

外面在下雨，第六号台风“烟花”正在逼近，今天在家用大白话整理一下这方面的问题，供大家参考，我在济南工作，分析的问题都是以济南为例，全国各地大同小异，外地的朋友如有问题再结合当地政策。我们先聊土地使用年限，市面上常见的商品房住宅用地的使用年限是70年，非住宅用地像商业用地、工业用地是40年和50年，这里的年限是法律规定的最长年限，当然用一年少一年，这类土地是通过招拍挂的方式得来的，产权证一般都明确标注属于出让土地，土地使用年限是从拍地成功办理完出让手续那一刻算40、50、70年，还有一种土地获取方式是划拨土地，表面意思可以看出土地是拨下来的，使用单位没有花钱买，这类土地常见的就是老城区的单位宿舍 一些安置房等，由于历史原因原来本属于单位用房，八九十年代通过房改的方式陆续到了单位职工手里，并且办下了房产证，这些房改房现在上市交易需要交1%的土地出让金，再出新的不动产证上面就明确标注了出让土地，土地使用年限是从交土地出让金的那一刻算起顺延70年，2016年以后国土和房管合并以后，土地证和房产证不再单独下发，统一发放不动产证书，合并后很多信息更透明化了，也暴露出了很多问题，比如有很多朋友刚交易完拿到新的不动产证以后，上面明确标注土地使用年限的截止日期，掐指一算还有30多年，甚至20多年，这类问题非常多，也闹出不少纠纷，尽管物权法明确表面住宅用地到期后自动续期等等，老百姓还是不放心呢，商品房小区剩余年限短，主要是拿了地并没有开工，延误了很多年在建。再比如有不少小区建成20多年了，都是正常交易 正常抵押贷款等等，2016年以后突然不允许交易了，一查原因居然是土地性质是农村集体土地，简单地说商品房建在了农村集体土地上，由于农村集体土地不允许上市交易，只能在本村内流转，那最后买入手的朋友还着贷款又不允许买卖，想再买一套吧又限购，真是进退两难 骑虎难下，之所以出现这个问题就是土地部门和房管部门不是一个系统，各批各的，被一些开发商钻了空子，民生无小事，历史问题不能由后入手的居民买单吧，在多部门联合沟通下也解决了，还有好多好多问题不一一列举了，再次提醒朋友们想买某一不动产，在听中介介绍的同时，可以看一下原始购房

合同或不动产证书，也可以去国土部门咨询一下土地性质和使用年限再做决定。

物权法规定土地有使用年限，而建在土地上的房屋是永久产权，不到期拆迁了还好说，那到期了怎么办呢，我想这是所有人都会有的问题，也有很多人去国土部门咨询，得到的答复是住宅土地使用年限到期了自动续期，至于怎么续期，并没有明文规定，所以还是没有解决老百姓心里的顾虑。据了解深圳已有土地使用年限到期的处理案例，一套价值645万的住宅到期后交了4.5万元的土地出让金再续期20年，20年以后可再续期，按这个比例续交土地出让金老百姓还是可以接受的，不过商业性质用地到期后如何处置，只说按按律规定办理。

另外还有一个近几年出现最多的新名词“住宅式公寓”现在的楼层越建越高，容积率也很大，势必会出现低楼层采光不好的问题，在大寒日直射阳光不足两小时的在不动产证上会被标注住宅式公寓， 住宅式公寓所处楼层和单元是不确定的，主要是根据周围楼栋的间距测量出来的，同一栋楼一单元有住宅式公寓，二单元可能就没有，也可能一单元三楼以下是，二单元八楼还是住宅式公寓呢，当然有的小区可能没有一套住宅式公寓，大家选房时一定了解清楚再决定，有些人不愿买公寓，看到公寓两个字就排斥，实际上住宅式公寓仅仅是采光问题与楼上住宅略有不同，水 电 暖气 燃气 物业费以及落户 孩子上学 交易税费等都与住宅无异，一般住宅式公寓会比楼上住宅便宜很多，每平少则四五百，多则一两千元，当然以后再出售二手房时价格也低得多，银行评估时会比正常住宅低两三千元，当下换房的几率非常大，切忌听置业顾问卖房时单反面说的住着没有任何影响，放心购买等话术，大家在选择新楼盘时根据自己的情况综合对比吧

关于房产的问题非常多，我会陆续写文介绍，感兴趣的朋友可以收藏转发关注一下，如在买房过程中遇到问题也可以咨询