房地产公司的财务流程及会计分录【播放】

根据应税凭证的性质，分别实行比例税率或者定额税率。其中:应税合同按不同类型，税率分别为合同列明价款或者报酬的万分之三、万分之零点五和千分之一;应税产权转移书据税率为支付价款的万分之五；应税权利、许可证照税率为每件五元;应税营业账簿税率为实收资本(股本)、资本公积合计金额的万分之二点五;证券交易税率为成交金额的千分之一。

1.买卖合同

(1)应税合同的计税依据，为合同列明的价款或者报酬，不包括增值税税款；合同中价款或者报酬与增值税税款未分开列明的，按照合计金额确定。

(2)合同未列明金额的，按合照订立合同、产权转移书据时市场价格确定;依法应当执行政府定价的，按照其规定确定。否则，按照实际结算的价款或者报酬确定。

(3)调剂合同(双方或多方互调合同)、以货易货合同属于“购”和“销”两个合同，应就“购”和“销”两个合同计算缴纳印花税。

(4)买卖合同仅限于动产买卖合同。

(5)土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同不属于买卖合同，按照产权转移书据万分之五征收印花税。

问题1某地国土资源局，被税务局要求对出让土地合同缴纳印花税，那么土地出让与转让合同需要贴花完税吗?

答:《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)规定，土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对土地使用权出让合同的出让方征收印花税，表面上看出让方是政府部门，在我国土地所有权是国家或集体所有，集体土地出让必须先征用为国有，对政府征收印花税毫无意义，但是印花税纳税人是包括机关的，因此政府也需要纳税。

(6)单位和个人订阅图书、报刊、音像的征订凭证不征收印花税；国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量以及电网与用户之间签订的供用电合同不征收印花税。

2.承揽合同

应税凭证包括加工、定做、修缮合同，同时印刷、广告、测绘、测试等合同也属于加工承揽合同。计税依据为加工或承揽收入的金额，计算完税时，因材料提供者的不同，会影响印花税依据的计算。

在受托方提供原材料的情况下，凡在合同中分别记载加工费金额和原材料金额的，应分别按“承揽合同”买卖合同”计税;若合同中未分别记载，则应就全部金额依照承揽合同计税。

友情提示：

两者有什么区别呢?

按买卖金额万分之三贴花和按承揽收入万分之三计税无差异。在委托方提供主要材料或原料，受托方只提供辅助材料情况下，无论加工费和辅助材料金额是否分别记载，均以辅助材料与加工费的合计数依照承揽合同计税贴花。对委托方提供的主要材料或原料金额不计税。

3.建设工程合同

建筑、安装工程承包合同计税依据为承包金额，不剔除任何费用。如果施工单位将自己承包的建筑项目再分包给其他施工单位，其所签订的分包合同，仍应按所载金额另行计税。

4.租赁合同

计税依据为租赁金额(即租金收入)，不包括融资租赁合同和企业与主管部门的有关经营权的租赁承包合同。根据《财政部国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》(财税[2015]144号)的规定，对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同(含融资性售后回租)，统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

《国务院办公厅关于加快融资租赁业务发展的指导意见》(国办发[2015]68号)指出，落实融资租赁相关税收政策，促进行业健康发展。对开展融资租赁业务(含融资性售后回租)签订的融资租赁合同，按照其所载明的租金总额比照“借款合同”税目计税贴花。之后才有《财政部国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》(财税(2015)144号)规定出台，该文件明确了从2015年12月24日文件发布之日起对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同(含融资性售后回租)，统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。

5.借款合同

包括银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同，但不包括银行同业拆借合同。按以下办法计税:

(1)凡是一项信贷业务既签订借款合同，又一次或分次填开借据的，只以借款合同所载金额为计税依据计税;凡是只填开借据并作为合同使用的，应以借据所载金额为计税依据计税。

(2)流动资金周转性借款合同以其规定的最高额为计税依据，在签订时贴花一次，在限额内随借随还不签订新合同的，不再另贴印花。

(3)在基本建设贷款中，如果按年度用款计划分年签订借款合同，在最后一年按总概算签订借款总合同，且总合同的借款金额包括各个分合同的借款金额的，对这类基建借款合同，应按分合同分别贴花，最后签订的总合同，只就借款总额扣除分合同借款金额后的余额计税贴花。

(4)在贷款业务中，如果贷方系由若干银行组成的银团，银团各方均承担一定的贷款数额，借款合同由借款方与银团各方共同书立，各执一份合同正本上，对这类合同借款方与贷款银团各方应分别在所执的合同正本上，按各自的借款金额计税。

(5)对银行及其他金融组织的融资租赁业务签订的融资租赁合同，应按合同所载租金总额，依照借款合同计税。

(6)对借款方以财产作抵押，从贷款方取得一定数量抵押贷款的合同，应按借款合同贴花;在借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方时，属于土地使用权、不动产的应再就双方书立的产权书据，按产权转移书据的有关规定计税;属于有形动产的应再就双方书立的购销合同，按购销合同的有关规定计税。

(7)自2014年11月1日至2020年12月31日，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。

问题2集团公司委托银行贷款给子公司，签订三方合同，包括委托人、受托人、借款人，问此委托贷款借款合同是否集团双方缴纳印花税?

答:此项合同包括两项内容，其一为集团公司与银行之间的委托事项，其二为集团公司对子公司的贷款事项，鉴于委托合同不属于印花税征税范围，而借款合同属于印花税征税范围，但借款合同仅针对一方为金融机构，因此集团公司与子公司不应按借款合同贴花完税。

6.财产保险合同

包括财产、责任、信用、保证等保险合同，但只对财产保险合同征收印花税，人寿保险合同不征收印花税。计税依据为支付(收取)的保险费金额，不包括所保财产金额。

问题3保险公司的保险合同如何贴花?人寿公司的人寿险要不要贴花，财保公司办的临时健康险与意外险要不要贴?

答:按照保险费金额的千分之一贴花，注意这里的保险合同特指财产保险合同，包括家庭财产两全保险合同(以保险金利息作为保费收入，保险合同期满退还保险费)，人身保险合同不属于印花税征税范畴。所以说一般而言人寿保险公司不需要按保险合同贴花，但要注意财产保险公司虽然大部分属于财产险，但也有少部分短期意外险与健康险也是不需要贴花的。

7.技术合同

包括技术开发、转让、咨询、服务等合同，计税依据为合同所载的价款、报酬或使用费。需注意三点:

(1)技术开发合同只就合同所载的报酬金额计税，研究开发经费不作为计税依据。

(2)技术转让合同中包括专利申请转让、非专利技术转让所书立的合同，不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同，这部分属于产权转移书据合同，按所载金额万分之五贴花。

(3)咨询合同不包括一般的法律、会计、审计等方面的咨询合同，即对法律、会计、审计咨询合同不征收印花税。

(4)原建设工程勘察设计合同应按本税目计算征收印花税。

8.运输合同

包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。单据作为合同使用的，按合同贴花。计税依据为取得的运输费金额(即运费收入)，不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。且国内运输与国际运输计税方法不同：

（1）国内货物联运。

① 由起运地统一结算全程运费的，以全程运费作为计税金额，

由起运地运费结算双方缴纳印花税。

② 分程结算运费的，以分程的运费作为计税金额，分别由办理

运费结算的各方缴纳印花税。.

（2）国际货运。

①我国运输企业运输的，运输企业以本程(国内)运费计算应纳税额；托运方所持的运费结算凭证，按全程运费计算应纳税额。

②外国运输企业运输进出口货物的，运输企业所持的运费结算凭证免纳印花税，托运方所持的运费结算凭证，以运费金额为依据计算缴纳印花税。

9．仓储合同

仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花，计税依据为仓储的费用金额，不包括储存货物金额。

10．保管合同

仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花，计税依据为保管的费用（即保管费收入）金额，不包括保管货物金额。

以上是十种经济合同印花税的不同计税规定，除此之外，还应注意以下五点：

一是具有合同性质的凭证应视同合同征税。对于企业集团内具有平等法律地位的主体之间自愿订立、明确双方买卖关系、据以供货和结算、具有合同性质的凭证，应按规定征收印花税。

二是对于企业集团内部执行计划使用的凭证、不具有合同性质的凭证，不征收印花税。

三是未按期兑现合同也应贴花。

四是同时书立合同和开立单据的不重复贴花。

五是有些合同在签订时无法确定计税金额，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。